La hipoteca es una garantía, que se constituye entre el prestamista o acreedor y la persona que recibe el préstamo hipotecario para asegurar el cumplimiento del pago del mismo.
Las hipotecas son el producto financiero que permite a muchas personas, disponer de los importes económicos necesarios para rehabilitar o comprar una vivienda u otro inmueble.
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En virtud de la hipoteca, el acreedor hipotecario, puede promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca (por lo general un inmueble) si la deuda garantizada no se satisface en el plazo pactado. En este caso, el importe obtenido con la venta forzosa sirve para pagar el crédito debido (o al menos una parte).
Las entidades de crédito exigen una serie de garantías antes de conceder cualquier préstamo. En el caso de las hipotecas, el titular del préstamo pone de garantía el propio inmueble hipotecado además de su garantía personal.
Características:
Los plazos de devolución de una hipoteca son más largos y tienen tipos de interés inferiores a los préstamos personales. Los motivos son 2:
- La **garantía real **del bien hipotecado supone un riesgo bajo para la entidad financiera.
- Las elevadas cantidades que se solicitan.
Sin embargo, la hipoteca es un producto complejo. Durante su tramitación se usan conceptos y operaciones que debes conocer y comprender.
Un préstamo hipotecario está integrado por dos elementos:
- Un contrato de préstamo: por el que el solicitante del préstamo certifica la obligación de devolver la cantidad de dinero prestada más los intereses y gastos convenidos en un plazo acordado entre las dos partes.
- La garantía que el comprador del inmueble proporciona al prestamista, en este caso la propia hipoteca.
Importe del préstamo hipotecario:
Es el dinero que la entidad financiera prestamista entrega al solicitante. La cantidad depende de:
- Capacidad de endeudamiento del solicitante. Para su cálculo, las entidades bancarias usan una serie de parámetros que permiten determinar la cantidad que el solicitante puede satisfacer cada mes. Habitualmente esta cantidad se sitúa entre el 35 – 40 % de sus ingresos netos.
- El valor de tasación de la vivienda o inmueble, que no tiene nada que ver con el precio de compra y que sirve como referencia para que el precio pactado no se aleje demasiado de los valores de mercado. Las Sociedades de Tasación Autorizadas (empresas independientes acreditadas e inscritas en un registro regulado por el Banco de España) son las encargadas de realizar estas tasaciones.
Modalidades de préstamos hipotecarios:
El precio que las entidades bancarias cobran por prestar su dinero es el tipo de interés. Este puede ser fijo, mixto o variable:
- Tipo de interés variable: Se revisa periódicamente (anual o semestralmente habitualmente) y se ajusta a las condiciones de mercado, de acuerdo con algún índice de referencia como el Euribor (luego hablaremos de ellos). Los plazos de amortización de los préstamos hipotecarios con este tipo de interés son más largos, normalmente entre 20 y 30 años o incluso más.
- **Tipo de interés fijo: **El tipo de interés y la cuota mensual permanecen fijos hasta la extinción del préstamo. En el momento de la contratación se suele establecer un tipo de interés superior al de las hipotecas de tipo variable y los plazos de amortización son más cortos (máximo de 20 años).
- Tipo de interés mixto: El tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial (3-5 años) y luego pasa a ser variable.
Tipos de interés de referencia para préstamos hipotecarios aplicables actualmente:
- Euribor (Referencia Interbancaria a un año): Es el más usado. Se trata de una media de los tipos de interés ofertados, por una muestra representativa de los bancos europeos, para las operaciones entre entidades de depósitos en euros con un plazo de 1 año.
- El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios del Conjunto de Entidades) es el tipo medio de los préstamos hipotecarios de más de tres años concedidos por bancos y cajas durante un determinado período de tiempo.
- El IRS (Interest Rate Swap). Es un tipo de interés a 5 años en lugar de ser a un año como el Euribor.
Recuerda que el tipo de interés variable no sólo dependen del tipo de interés de referencia, sino del tipo de referencia más el diferencial acordado en el contrato de préstamo (Euribor + 2,1 % por ejemplo).
Cuota de amortización de la hipoteca
La cuota de amortización es el importe que tiene que pagar periódicamente el beneficiario de un préstamos hipotecario a la entidad bancaria que se lo ha concedido. Lo más habitual es que sea mensual aunque se pueden establecer otras periodicidades.
Plazo de amortización de la hipoteca
Es el periodo de tiempo establecido en el contrato del préstamo para la devolución total del importe del mismo.
Tipo de interés nominal de la hipoteca
Es el porcentaje que se aplica al importe pendiente de abono de un préstamo, para calcular los intereses que se deben pagar.
Carencia de la hipoteca
Es el período dentro del plazo de amortización durante el cual sólo se pagan los intereses del préstamo y no se amortiza el capital.
Comisiones de la hipoteca
Son los importes que cobra la entidad financiera por los servicios de intermediación y gestión que supone el préstamo hipotecario.
En la mayor parte de los préstamos hipotecarios, son las siguientes:
- Comisión de apertura: es un porcentaje que cobra la entidad bancaria en el momento de dar el préstamo hipotecario. Incluye los gastos administrativos y de gestión asociados a la apertura. Normalmente se sitúa entre un 0% y un 2% del importe del préstamo.
- Comisión por subrogación: es la comisión que se paga a la entidad financiera por el cambio de titular del préstamo. Se calcula sobre el importe que falta por pagar.
- Comisión por cancelación: Se paga en el momento en el que se procede a la devolución total del importe que queda pendiente del préstamo hipotecario.
- Comisión por amortización anticipada: es una comisión que cobra la entidad bancaria si se pagan cantidades del préstamo hipotecario de forma anticipada.
- Comisión por novación: Es una comisión que se paga a la entidad financiera cuando se negocian de nuevo las condiciones de un préstamo hipotecario. La comisión es un porcentaje sobre el importe pendiente de pago.
Esperamos que esta información te resulte muy útil.